Más de un año después de exigir la licencia de todos los alquileres a corto plazo, la ciudad de San Diego ha recibido casi 1,800 quejas y eliminado más de 7,000 listados ilegales de plataformas en línea, pero eso no ha silenciado las demandas para cerrar lo que algunos dicen que son todavía grandes lagunas en la ley.
Mucho antes de que se adoptaran las regulaciones actuales, los escépticos se preguntaban si la ciudad sería capaz de hacerlas cumplir, especialmente después de que informes de noticias el año pasado revelaran que un propietario de Ocean Beach pudo persuadir a familiares, amigos y conocidos para que pusieran sus nombres en más de 100 solicitudes de licencia para su gran cartera de alquileres vacacionales.
Ese propietario, Michael Mills, ha perdido desde entonces aproximadamente 40 de esas licencias para sus alquileres de viviendas completas tras una investigación del equipo de cumplimiento de la ciudad, que en total ha revocado 91 licencias. En algunos casos, las licencias se retiraron porque los anfitriones no pudieron respaldar la información proporcionada en sus solicitudes, dijo la ciudad.
Sin planes a corto plazo para enmendar la ordenanza, no hay nada en la legislación que impida a los propietarios asegurar legalmente múltiples licencias a través de anfitriones proxies dispuestos.
“Estamos a un año del programa y hemos podido resolver todas las quejas que han llegado hasta este punto con el personal actual que tenemos”, dijo Norma Medina, gerente del programa de cumplimiento de alquileres a corto plazo de San Diego. “Es algo en lo que hemos estado trabajando muy duro. Y también para este verano, transferimos dos posiciones adicionales desde el campo. Están entrenados y trabajando”.
Entre los casi 1,800 casos que la ciudad ha procesado, hubo casi 500 alquileres sin licencia, más de 400 unidades que no publicaron la información de contacto del anfitrión para que fuera visible al público, y decenas de casos más en los que los anfitriones no respondieron a quejas sobre ruido.
Si bien la ciudad tiene la autoridad para castigar a los infractores con miles de dólares en multas, el personal de cumplimiento señala que solo han tenido que imponer $6,000 en sanciones después de persuadir a los anfitriones desobedientes para que cumplan con la ley.
El jueves, el Comité de Servicios Comunitarios y Vecinales del Ayuntamiento escuchará una actualización informativa sobre el estado de la ordenanza que detallará las tendencias de quejas y acciones de cumplimiento. La concejal Jennifer Campbell, cuya oficina lideró el esfuerzo para elaborar las regulaciones actuales de alquileres vacacionales, anunció a principios de este año que no tenía intención en ese momento de hacer cambios a la legislación.
Más recientemente, Venus Molina, jefa de personal de Campbell, reconoció en una entrevista con The San Diego Union-Tribune que, tras múltiples reuniones internas y comentarios de la comunidad, probablemente se necesiten algunos cambios. Ella espera, sin embargo, que esos puedan manejarse administrativamente sin tener que volver al Ayuntamiento y a la Comisión Costera de California para nuevas audiencias y aprobación. Pero no descarta nada.
El temor de Molina, dijo, es que el delicado compromiso que se forjó al principio para producir las regulaciones actuales pueda ser deshecho por nuevas constituencias políticas que buscan endurecer aún más las regulaciones o potencialmente aflojarlas en interés de expandir el alojamiento asequible cerca de la costa.
“El primer año, tienes que averiguar cuáles son las lagunas, tienes que averiguar el comportamiento de las personas y lo que están dispuestas a hacer para salirse con la suya”, dijo Molina, señalando que las licencias se emiten por un período de dos años. “Siento que en algún momento, vamos a tener que abrir esto. Pero no sé qué podemos hacer administrativamente en comparación con cambiar drásticamente la ordenanza.
“Mi mayor temor es que abramos esto y algunas personas digan que esto es demasiado restrictivo y otros digan que no, necesitamos más viviendas. Así que esto podría irse al otro extremo. Y esa es la parte aterradora”.
¿Demasiado estricta o demasiado laxa?
En una ciudad que nunca antes había tenido una ley permanente que gobernara el alquiler de viviendas por menos de 30 días, las regulaciones de San Diego parecían relativamente estrictas en el momento en que se adoptaron, aunque no tan estrictas como las regulaciones aprobadas previamente que posteriormente fueron derogadas tras un referéndum financiado por las principales plataformas de alquiler de viviendas.
Las regulaciones actuales permiten solo una licencia por persona, además de un límite en toda la ciudad de 6,592 licencias para el alquiler de viviendas completas durante al menos 90 días al año. Desde mayo del año pasado, la ciudad ha emitido más de 5,800 licencias de dos años, con un costo de $1,000 cada una, para alquileres de viviendas completas en toda la ciudad.
Ya sea por la aplicación de la ciudad o por los propietarios, el número de licencias tanto para compartir viviendas como para el alquiler de viviendas completas es ahora 863 menos que su pico de 9,596.
Desde que la ordenanza entró en vigor, la ciudad ha registrado 1,780 quejas, a partir del 9 de julio, a través de la plataforma Get It Done de la ciudad. Más de dos tercios de esas, 1,258, se han cerrado desde entonces.
Una queja presentada en junio decía que un alquiler a corto plazo en 4535 Granger St. en Ocean Beach albergaba “un servicio religioso o una boda en el patio trasero a todo volumen”. Otra, presentada sobre un alquiler en 885 Rosecrans St., decía que había “gritos muy fuertes y blasfemias a las 3 am”. Los usuarios de Get It Done también informaron problemas con la basura, reservas de una sola noche, que no están permitidas en los alquileres vacacionales de San Diego, y una ADU de alquiler a corto plazo con “un niño pequeño viviendo adentro con cables expuestos”, según datos proporcionados por Jay Goldberg, un activista de vivienda de San Diego que dirige el portal de datos de alquileres vacacionales niceneighbors.org.
Pero con mucho, las principales quejas se referían a propiedades sin licencia, con 462 quejas, y propiedades sin licencia y sin información de contacto del anfitrión publicada, con 445. Otra gran categoría eran estructuras no conformes, que incluyen unidades de vivienda accesoria y otros lugares donde el alquiler a corto plazo está prohibido.
Goldberg dijo que una propietaria, Shannon Lee, tiene listados para nueve propiedades. Lee declinó comentar. Otro propietario, una LLC que obtuvo licencias para alquileres que inicialmente no tenían licencia, todos en 865 21st Ave., no respondió a una solicitud de comentario.
Si bien el equipo de cumplimiento de ocho miembros de la ciudad dice que ha podido resolver la mayoría de las violaciones por su cuenta, terminó refiriendo siete casos a la Unidad de Abatimiento de Molestias del Abogado de la Ciudad para acciones judiciales de cumplimiento. Cinco de esos, que permanecen activos, tenían que ver con alquileres a corto plazo sin licencia operando en viviendas con múltiples violaciones del código, dijo la ciudad.
En total, la ciudad ha retirado más de 7,000 listados de plataformas de alquiler, aunque muchos de esos representan listados múltiples y la ciudad no puede decir cuántos alquileres realmente representan. También ha emitido seis multas de $1,000. La mayoría de los propietarios típicamente cumplen antes de que se imponga una multa, dijeron funcionarios de la ciudad.
Los ingresos para la ciudad provenientes de las tarifas de licencia y solicitud han generado más de $7.5 millones hasta el 30 de junio, que hasta ahora ha cubierto más que los costos de cumplimiento del programa de más de $6.7 millones.
El personal de la ciudad señaló otro éxito, aunque prolongado. Durante 11 meses, la ciudad luchó con las dos mayores plataformas de alquiler – Airbnb y VRBO – para proporcionar informes mensuales exigidos por la ley que contienen direcciones, números de licencia y nombres de anfitriones. En abril, las plataformas proporcionaron los informes atrasados, pero solo después de que la ciudad presentara citaciones administrativas.
Tanto Airbnb como la empresa matriz de VRBO, Expedia Group, ofrecieron explicaciones similares para el estancamiento.
“En un esfuerzo por proteger los derechos de privacidad de los anfitriones de acuerdo con las protecciones federales de intercambio de datos, trabajamos con el personal de la ciudad durante varios meses para utilizar el Portal de la Ciudad para proporcionar a la ciudad los datos apropiados para tomar medidas sobre los listados que determinan que violan las regulaciones locales”, dijo Airbnb en un comunicado enviado por correo electrónico.
Ha habido un cambio notable en el enfoque de la ciudad hacia el cumplimiento, que durante el último año dependía en gran medida de una empresa que contrató para ayudar con el seguimiento y la limpieza de plataformas de alquiler para identificar posibles infractores. Esa empresa, Avenu Insights & Analytics, perdió su financiación en el presupuesto de este año. Si bien la Oficina del Tesorero de la Ciudad aún no ha decidido formalmente cortar lazos, planea depender de plataformas de reserva de alquileres como Airbnb y VRBO para auto-informar listados que no cumplan con la ley y posteriormente eliminarlos.
Considerando cambios
Kevin Hastings, vicepresidente de la Junta de Planificación de Ocean Beach, una comunidad que los residentes dicen está invadida por alquileres a corto plazo, dijo que la ordenanza, aunque efectiva en algunos aspectos, necesita ajustes para cumplir lo que prometió.
“En este punto, realmente, el objetivo es solo… solucionar algunos de los problemas con esta ordenanza. Tenemos una ordenanza. Está funcionando en algunos aspectos, no está funcionando en otros. No está cumpliendo con las promesas que la gente escuchó cuando salió”, dijo Hastings.
En la parte superior de su lista: enmendar la ley para permitir “una licencia por persona con un interés legítimo en la propiedad. De lo contrario, será explotada. La propiedad es una forma de hacerlo.” Un inquilino, agregó, puede recibir permiso para ser anfitrión por parte del propietario.
Fortalecer las regulaciones para desalentar a los anfitriones y propietarios de propiedades de eludir la ley es particularmente necesario a medida que la región busca aumentar su suministro de viviendas, agregó.
“Creo que cuando estamos en medio de una crisis de vivienda, y estamos volviéndonos locos con bonificaciones de densidad e incentivos para que los constructores creen viviendas, y luego estamos entregando miles de unidades a una empresa comercial como Airbnb, creo que es una locura.”
Hastings rechazó la especulación de que la Comisión Costera podría bloquear una revisión de la ley bajo los términos que su grupo está pidiendo. “Otras ciudades han pasado medidas muy restrictivas a través de (la Comisión Costera)”, dijo.
Cinco grupos de planificación comunitaria donde los alquileres a corto plazo están altamente concentrados, incluyendo Ocean Beach, están circulando una carta que detalla varios cambios solicitados que incluyen evitar que los propietarios obtengan múltiples licencias, tomar medidas para evitar una concentración excesiva de licencias dentro de los vecindarios, mejorar el cumplimiento y responsabilizar a las plataformas de reserva.
Pedro Tavares, que gestiona 10 alquileres vacacionales y es copropietario de tres a través de una sociedad, dijo que cree que las nuevas regulaciones y el cumplimiento han funcionado relativamente bien.
“Creo que aquellos de nosotros que operamos dentro de sus directrices y que hemos recibido permisos estamos en paz con ello”, dijo Tavares, quien también es miembro de la junta de una alianza de anfitriones, propietarios y gestores de alquileres vacacionales. “Hay aspectos de la ordenanza que son puntos de dolor para nosotros, como la restricción de alquileres de una noche, que obliga a vacantes que anteriormente podíamos llenar para huéspedes con escalas o que necesitaban un pequeño espacio de reunión, por ejemplo.”
En cuanto a las preocupaciones planteadas sobre algunos propietarios que encuentran formas creativas de asegurar anfitriones proxies para sus propiedades, eso fue inesperado, dijo.
“Personalmente, nunca esperé que alguien llegara al extremo de algunas de las historias que he visto en el último año, pero creo que también hay un gran malentendido sobre cómo se gestionan generalmente los alquileres a corto plazo”, dijo. “Muchos anfitriones contratan a un gestor para gestionar su alquiler a corto plazo y gran parte de la reacción que veo en línea nombrando a grandes propietarios son realmente gestores cuidando la propiedad de otra persona. La mayoría de las propiedades tienen más de un propietario, sin embargo. Y, si el número total de alquileres a corto plazo está limitado, ¿es esto realmente un problema?”
Lo es, dice Goldberg, porque el lenguaje laxo en las regulaciones de la ciudad que permite que casi cualquier persona sea un anfitrión abre la puerta para transformar complejos enteros en alquileres estilo Airbnb.
La ordenanza de San Diego establece que un anfitrión con licencia solo necesita ser alguien que tenga un “derecho legal a ocupar” el alquiler. Los documentos requeridos que respaldan ese derecho pueden incluir un contrato de arrendamiento o un fideicomiso, pero no hay un formulario específico de derecho a ocupar que deba completarse, dijeron funcionarios de la ciudad, aunque están considerando crear uno.
“Lo que estás aprendiendo, al igual que nosotros, es que ser anfitrión no significa nada”, dijo Goldberg. “Los propietarios con cinco o más licencias controlan el 30 por ciento de las licencias. Compiten con ventaja sobre los propietarios pequeños, y esta actividad corporativa es perjudicial, enfrentando a residentes contra turistas por la misma vivienda.”
Molina, de la oficina de la concejal Campbell, está de acuerdo en que lo que describe Goldberg es una consecuencia no intencionada de la legislación.
“La intención original era que el titular de la licencia fuera el propietario o el inquilino y eso es todo”, dijo. “Así que siento que necesitamos endurecer ese lenguaje. No sé cómo se verá eso aún, pero debe haber un paso adicional (para el solicitante).
“Pero recuerda, sabíamos desde el primer día que esto no iba a ser perfecto, ¿verdad? Todo lo que se hizo fue compromiso, para que esto se aprobara y finalmente se pusiera en los libros, e implementara, para asegurar que todos estuvieran igualmente descontentos.”
Original story in English
San Diego’s short-term rental rules a year later: Is the city cracking down on scofflaws?
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