Un préstamo que de otro modo sería rutinario se convirtió en un punto de controversia entre un miembro del concejo, miembros de la comunidad de Pacific Beach y dos desarrolladores de viviendas asequibles.

Esto se debe a que el dinero, que será entregado por la ciudad de San Diego a los desarrolladores sin fines de lucro del propuesto proyecto Rose Creek Village, era lo último que impedía un edificio residencial de media altura que promete evadir una ley promulgada por los votantes que mantiene la altura de los edificios en 30 pies o menos en los vecindarios costeros.

El martes, el Concejal de San Diego Joe LaCava, quien representa a la comunidad de Pacific Beach, buscó eliminar el préstamo y, por asociación, el proyecto. Los desarrolladores, dijo, inicialmente no fueron honestos con los miembros de la comunidad sobre la altura planificada del proyecto. Además, dijo, no se deberían usar fondos de los contribuyentes para anular la voluntad de los votantes.

Al final, los miembros del concejo votaron 6-2 para prestar $4 millones a la Corporación de Vivienda Comunitaria de San Diego y a la Comunidad Nacional de Renacimiento de California (National CORE) para ayudar a financiar su proyecto Rose Creek Village en 2662 Garnet Ave. Los miembros del concejo, actuando por separado como la Autoridad de Vivienda de la ciudad, también votaron 6-2 para aprobar un préstamo de $2 millones del proyecto de la Comisión de Vivienda de San Diego.

Las acciones completan el rompecabezas de financiamiento del proyecto Rose Creek. Hacen posible un edificio de cinco pisos y aproximadamente 60 pies de altura en un lote de 0.4 acres, donde 59 de las 60 unidades estarán restringidas por escritura para familias de ingresos muy bajos y extremadamente bajos. El proyecto incluye 18 unidades para veteranos sin hogar, una sala comunitaria, nueve espacios de estacionamiento y oficinas privadas para servicios de apoyo.

Con la aprobación de los préstamos, los desarrolladores esperan comenzar la construcción en febrero y abrir el proyecto que supera el límite de altura a finales de 2026.

“Habiendo dedicado muchos años a la vivienda asequible, puedo decir con confianza que las oportunidades como esta son muy raras. Este es un proyecto transformador. Este será el primer proyecto 100 por ciento asequible con créditos fiscales para vivienda de bajos ingresos en una comunidad de playa de San Diego”, dijo Ted Miyahara, el director ejecutivo de la Corporación de Vivienda Comunitaria de San Diego, a los miembros del consejo. “Y con este proyecto avanzando, esencialmente duplicaríamos el stock de viviendas asequibles en PB.”

La zona costera de San Diego, oficialmente referida como la Zona de Límite de Altura Costera, fue establecida por una iniciativa de votantes de 1972, la Proposición D, y previene edificios de más de 30 pies al oeste de la Interestatal 5. La ley local incluye excepciones para el centro, National City y partes de Mission Bay. La totalidad del área del Plan Comunitario Midway-Pacific Highway ya no se encuentra dentro de la zona protegida gracias a una medida electoral aprobada por los votantes en 2022 que sobrevivió a desafíos legales.

La ley costera local es distinta de la Ley Costera de California de 1976, que protege a nivel estatal tierras a lo largo de la costa de California.

A unas pocas cuadras al oeste de la Interestatal 5, el proyecto Rose Creek Village a lo largo de Garnet se encuentra dentro de la zona costera de la ciudad, pero fuera de los límites más estrechos del estado.

En noviembre de 2021, los desarrolladores presentaron una versión temprana de su proyecto de vivienda asequible al grupo de planificación comunitaria. En ese momento, omitieron detalles sobre la altura propuesta del edificio. Poco después, el equipo de desarrollo buscó autorización del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California, o HCD, para superar la restricción de altura de 30 pies del lote.

En junio de 2022, el proyecto Rose Creek recibió la autorización de HCD. La agencia dijo que la limitación local, promulgada por los votantes, es nula porque entra en conflicto con la Ley de Bonificación de Densidad Estatal. La ley estatal, establecida en 1979, existe como un incentivo para que los desarrolladores construyan unidades asequibles en el sitio y requiere que las ciudades otorguen exenciones e incentivos para proyectos con unidades restringidas por escritura para hogares de bajos ingresos.

La Legislatura estatal prevalece sobre las iniciativas locales, dijo HCD en su carta.

Los miembros de la comunidad presionaron al consejo para que no eludiera la ordenanza local.

“Ted y John (Seymour con National CORE) piensan que la iniciativa ciudadana o un voto del pueblo no se aplica a ellos porque están haciendo algo bueno”, dijo Marcella Bothwell, presidenta del Grupo de Planificación Comunitaria de Pacific Beach, durante el período de comentarios públicos de la reunión del consejo. “Miembros del consejo, tenemos un proceso por una razón. Si no seguimos el proceso, privamos a la gente de sus derechos y promovemos la división y la ira innecesaria. Les imploro que hagan lo correcto y… obtengan un nuevo voto del pueblo con respecto a la ruptura del límite de altura de 30 pies.”

El martes, se pidió a los miembros del consejo que aprobaran un préstamo de $4 millones con un plazo de 55 años y una tasa de interés del 3 por ciento, no que opinaran sobre los méritos del proyecto en sí. La carta de opinión del estado significa que el proyecto puede ser aprobado a nivel de personal.

A finales del año pasado, el personal de la ciudad seleccionó el proyecto como uno de varios proyectos de vivienda asequible para recibir financiamiento en la tercera ola del programa Puente a Casa de la ciudad.

Los desarrolladores utilizarán el préstamo de la ciudad para costos de adquisición de la propiedad y para cerrar la brecha entre un costo total del proyecto de $36.1 millones y otras fuentes de financiamiento acumuladas.

La Comisión de Vivienda, que es la agencia de vivienda pública de la ciudad, también eligió el proyecto Rose Creek Village para recibir un préstamo de $2 millones para costos de adquisición y construcción. El préstamo de la Comisión de Vivienda tiene una tasa de interés del 4 por ciento y un plazo de 55 años.

Sin los préstamos de las agencias públicas, el proyecto no es viable, dijeron los desarrolladores.

“Hemos explorado todas las oportunidades de financiamiento que existen, y las conseguimos. No hay otras fuentes”, dijo Miyahara a los miembros del concejo.

LaCava intentó bloquear el proyecto con una moción fallida para rechazar el préstamo de la ciudad. Caracterizó el proyecto como un “cebo y cambio” porque dijo que inicialmente se llevó a los miembros de la comunidad a creer que el proyecto sería de tres pisos.

“No puedo ni apoyaré el uso de dólares de los contribuyentes para financiar proyectos que son deshonestos con las comunidades, que son deshonestos con las agencias públicas y proyectos que evitan medidas electorales adoptadas por los votantes”, dijo.

Los desarrolladores dijeron que sus acciones fueron mal interpretadas por el miembro del consejo y los miembros de la comunidad. Informaron al grupo de planificación en noviembre de 2021 que buscarían maximizar la densidad en el sitio, dijo Miyahara.

El concejal Raul Campillo se puso del lado de LaCava, pero los demás miembros del consejo votaron para aprobar ambos préstamos de la ciudad y la Comisión de Vivienda.

“Entiendo y aprecio la acción tomada por los votantes en los años 70. Y la acción ante nosotros es el acuerdo de préstamo”, dijo el Presidente del Consejo, Sean Elo-Rivera. “Veo un acuerdo de préstamo que ayudará a construir 59 viviendas asequibles, 18 de las cuales estarán disponibles para veteranos y otras personas en riesgo de experimentar la falta de vivienda.”

Aunque Rose Creek Village parece ser el primer proyecto en apoyarse en la autoridad del estado para superar la restricción de la zona costera local, probablemente no será el último. El año pasado, la Ley de Bonificación de Densidad del Estado se actualizó para aclarar que prevalece sobre las iniciativas locales de los votantes.

Affordable housing project in Pacific Beach first to breach 30-foot coastal height limit