Los inquilinos de California tendrán el doble de tiempo para responder a los avisos de desalojo y potencialmente evitarán perder sus hogares según un proyecto de ley convertido en ley por el gobernador Gavin Newsom hoy.
La nueva ley llega en medio de una crisis de vivienda en todo el estado y después de un aumento en los desalojos tras la expiración de las protecciones para inquilinos de la era de la pandemia. Los defensores de los inquilinos dicen que el Proyecto de Ley 2347, que duplica el tiempo de respuesta de 5 a 10 días hábiles, ayudará a los inquilinos que viven en áreas donde la ayuda legal es escasa o enfrentan otras circunstancias de vida que dificultan cumplir con el plazo actual.
Según la ley de California, los propietarios que presentan una demanda para desalojar a los inquilinos deben notificarles un aviso formal, llamado desalojo ilícito. Si un inquilino no responde por escrito dentro de los cinco días hábiles, puede perder el caso por defecto. El formulario de respuesta, complejo y técnico, pide a los inquilinos que expongan cualquier desacuerdo sobre los hechos o que elijan entre más de una docena de posibles defensas legales, lo que a menudo les exige buscar la ayuda de alguien que entienda la ley de vivienda.
“Si pensamos en las personas que viven en desiertos de asistencia jurídica, es posible que les lleve cinco días enteros tan solo entrar por la puerta y obtener esa ayuda”, dijo Lorraine López, abogada principal del Centro Occidental sobre Derecho y Pobreza, que patrocinó el proyecto de ley. “O tienen que recorrer 64 o 80 kilómetros hasta el juzgado más cercano para intentar llegar antes de las 5 de la tarde y presentar esa documentación”.
Las barreras lingüísticas, la falta de transporte y los horarios de trabajo también pueden ralentizar la capacidad de respuesta de los inquilinos, dijo López. Los investigadores han estimado que alrededor del 40% de los inquilinos de California pierden sus casos por incumplimiento.
El principal grupo de presión de propietarios del estado, la Asociación de Apartamentos de California, no se opuso formalmente a la nueva ley, que entrará en vigor el 1 de enero. Pero algunos grupos de propietarios locales han objetado que cualquier demora en los desalojos permite que se acumulen más alquileres impagos, un costo que los propietarios trasladarán al nuevo inquilino.
“Cada vez que se alarga el proceso, se generan más pérdidas para los propietarios”, dijo Daniel Bornstein, un abogado de bienes raíces de San Francisco que representa a los propietarios. Dijo que si bien el plazo de cinco días puede parecer breve, es parte de un proceso de desalojo más amplio que puede llevar meses y, a menudo, comienza sólo después de que los inquilinos se atrasan meses en el pago del alquiler.
Sin embargo, ese proceso se desarrolla mucho más rápido que una demanda típica. Por ejemplo, los demandados en otras demandas civiles tienen 30 días para presentar una respuesta. Los inquilinos que enfrentan un desalojo tienen muchas menos probabilidades que sus propietarios de obtener ayuda de un abogado: menos del 5% en todo el país tiene representación legal en comparación con más del 80% de los propietarios, según las estimaciones de la Coalición Nacional por el Derecho Civil a un Abogado .
Si bien la nueva ley, presentada por el asambleísta demócrata Ash Kalra de San José, otorga a los inquilinos más tiempo para responder a un aviso de desalojo, también acorta el plazo para que sus abogados presenten ciertas mociones señalando errores en la queja de un propietario.
Nancy Wiles, quien evitó por poco una sentencia de desalojo por un apartamento que abandonó en la ciudad de Oakley, en el condado de Contra Costa, dijo que la nueva ley podría ayudar a inquilinos como ella.
Wiles ya se estaba mudando de un apartamento que, según ella, estaba infestado de moho cuando su casero le entregó una notificación de desalojo. Cuando se dio cuenta de que tenía que responder, el plazo de cinco días ya había transcurrido y un tribunal había dictaminado que Wiles tenía que pagarle a su casero 7,000 dólares.
“Fue muy estresante”, dijo Wiles, una peluquera jubilada que tiene un ingreso fijo. Más tarde buscó la ayuda de un abogado pro bono que logró que se desestimara el caso.
“Cada vez que hay una prolongación del proceso se generan más pérdidas para los propietarios”.
Daniel Bornstein, abogado de bienes raíces de San Francisco
Los activistas a favor de los inquilinos también han intentado crear más margen de maniobra durante una etapa anterior del proceso de desalojo, cuando los propietarios notifican a los inquilinos sobre un problema antes de presentar una demanda. La ley de California otorga a los inquilinos tres días para corregir el problema (por ejemplo, pagando el alquiler atrasado o reparando los daños a la propiedad) antes de que se pueda presentar una demanda de desalojo.
En 2022, San Francisco aprobó una ordenanza que otorgaba a los inquilinos 10 días adicionales para corregir los problemas. Sin embargo, la semana pasada, un juez de la corte de apelaciones estatal revocó la medida local y dictaminó que las ciudades deben dejar en manos del estado los procedimientos de desalojo.
Y algunas ciudades de California, incluida Los Ángeles, están considerando seguir los pasos de San Francisco y garantizar un derecho a asistencia letrada para los inquilinos que enfrentan un desalojo.
- Este artículo fue publicado originalmente en inglés por CalMatters.
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